บทความอัพเดทล่าสุดเมื่อ June 28, 2023
อย่างที่รู้กันดีว่า การสร้างบ้านหนึ่งหลังเป็นอะไรที่ยุ่งยาก และมีขั้นตอนเยอะมาก ๆ จึงทำให้ก่อนการสร้างบ้านต้องมีการวางแผน และพิถีพิถันในการทำสิ่งต่าง ๆ มาก ๆ นั่นก็เพื่อที่จะทำให้การสร้างบ้านเป็นไปด้วยความราบรื่น และสามารถทำบ้านออกมาได้ตรงตามที่ต้องการ รวมถึงเป็นไปตามมาตรฐานของการสร้างบ้านที่ควรจะเป็น นอกจากที่จะต้องให้ความสำคัญกับการออกแบบบ้าน การหาทำเล การกู้เงิน การลงเสาเข็ม การขออนุญาตก่อสร้างบ้าน หรือการเลือกซื้อวัสดุอุปกรณ์แล้ว ในเรื่องของกฎหมายในการสร้างบ้าน ก็เป็นสิ่งที่จำเป็นจะต้องรู้เอาไว้ด้วย นั่นก็ควรถึงการสร้างบ้าน 3 ชั้นที่มีความสูงเกิน 10 เมตรด้วย แล้วกฎหมายเกี่ยวกับบ้าน 3 ชั้นมีอะไร ในบทความนี้จะมาบอกกัน
12 ข้อกฎหมายที่ต้องรู้ก่อนเลือกสร้างบ้าน 3 ชั้น สูงเกิน 10 ม. มีอะไรบ้าง
การสร้างบ้าน 3 ชั้นถือว่าเป็นการสร้างบ้านที่มีรายละเอียดที่ต้องรู้ และทำความเข้าใจค่อนข้างเยอะ หลักแล้ว ๆ ก็จำเป็นที่จะต้องสร้างให้เป็นไปตามหลักของกฎหมาย เพื่อทำให้ไม่มีปัญหาทางด้านกฎหมาย และไม่มีปัญหาในเรื่องของคุณภาพบ้านตามมาในภายหลัง ซึ่งกฎหมายที่ควรรู้เกี่ยวกับการสร้างบ้าน 3 ชั้น ที่มีความสูงเกินกว่า 10 เมตร ก็มีดังต่อไปนี้
1. ระยะห่างของบ้าน 3 ชั้น ไปถึงถนนสาธารณะ : ในส่วนของระยะห่างจากถนนไปถึงตัวบ้านที่มีขนาด 3 ชั้นนั้น สามารถแบ่งรายละเอียดในการสร้างออกได้เป็นดังนี้
บ้าน 3 ชั้นที่สูงเกิน 10 เมตร
- หากบ้านอยู่ติดกับถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ก็จะต้องมีการเว้นระยะจากศูนย์กลางถนนไม่ต่ำไปกว่า 6 เมตร
- หากบ้านอยู่ติดกับถนนสาธารณะที่มีความกว้าง 10-20 เมตร ก็จะต้องมีการเว้นระยะที่ 1/10 เมตรของความกว้างถนน
- หากบ้านอยู่ติดกับถนนสาธารณะที่มีความกว้าง 20 เมตร ก็จะต้องมีการเว้นระยะที่ 2 เมตรของแนวที่ดิน
บ้าน 3 ชั้นที่สูงไม่เกิน 10 เมตร
- หากบ้านอยู่ติดกับถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ก็จะต้องมีการเว้นระยะจากศูนย์กลางถนนที่ 3 เมตร
- หากบ้านสูงเกินกว่า 9 เมตร ก็จะต้องมีการเว้นระยะที่ 3 เมตรในชั้นที่ 3
2. ช่องเปิดกัน และการทำผนังทึบ : ในด้านที่จะมีการเปิดกันที่ 2 เมตร และมีความสูงเกิน 9 เมตร จะต้องมีการกันอยู่ที่ 3 เมตรจากแนวที่ดิน ส่วนการทำผนังทึบกัน 0.50 เมตร จะสามารถสร้างให้ติดชิดกับเขตได้ก็ต่อเมื่อที่ดินข้างเคียงมีการอนุญาตและเซ็นยินยอมแล้ว
3. การเว้นที่ว่างรอบอาคาร : ตามกฎหมายแล้วการเว้นที่ว่างรอบอาคาร จะมีรายละเอียดดังต่อไปนี้
- อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 15 เมตร : อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 15 เมตร จะต้องมีการเว้นว่างที่โดยรอบอาคารเอาไว้ไม่น้อยกว่า 1 เมตร ยกเว้นก็แต่ว่าเป็นบ้านพักอาศัยที่มีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร
- อาคารที่มีความสูงเกิน 15 เมตร : อาคารที่มีความสูงเกิน 15 เมตร จะต้องมีการเว้นว่างที่โดยรอบอาคารเอาไว้ไม่น้อยกว่า 2 เมตร และหากว่าเป็นบ้านพักอาศัยที่มีพื้นที่เกิน 300 ตารางเมตร ก็จะต้องทำการกั้นผนังทึบที่ 1 เมตรด้วย
4. พื้นที่ว่างที่ปราศจากการมุงหลังคา : สำหรับบ้าน 3 ชั้นที่มีความสูงเกิน 10 เมตร จะต้องมีพื้นที่ว่างที่ปราศจากหลังคามุงไว้ด้วยไม่น้อยกว่า 30%
5. การคำนวณ และลายเซ็นจากสถาปนิก และ วิศวกร : ในส่วนนี้สำหรับบ้านที่มีความสูงเกินกว่า 2 ชั้น และมีพื้นที่ใช้สอยเกิน 150 ตร.ม. จะต้องมีรายการคำนวณ และลายเซ็นจากทางสถาปนิก และวิศวกรด้วย รวมถึงจำเป็นที่จะต้องมีใบควบคุมงาน จากทั้งทางวิศวกร และสถาปนิกด้วยเช่นกัน
6. การทำช่องทางเดิน : สำหรับบ้าน 3 ชั้นที่มีความสูงเกิน 10 เมตร จะต้องมีพื้นที่สำหรับการทำช่องทางเดินเอาไว้ด้วย ซึ่งจะต้องไม่น้อยกว่า 1 เมตร
7. การทำห้องนอนในอาคาร : สำหรับบ้าน 3 ชั้นที่มีความสูงเกิน 10 เมตร จะต้องมีการทำห้องนอนในอาคารให้มีความกว้างด้านแคบที่สุดไม่น้อยกว่า 2.5 เมตร และพื้นที่จะต้องมีไม่น้อยกว่า 8 ตารางเมตร
8. ระดับความสูงของพื้นถึงฝ้าในบ้าน : สำหรับบ้าน 3 ชั้นที่มีความสูงเกิน 10 เมตร จะต้องมีการทำให้มีความระดับความสูงจากพื้นไปจนถึงเพดานภายในตัวบ้านไม่น้อยกว่า 2.6 เมตร
9. การทำบันไดของอาคาร : สำหรับบ้าน 3 ชั้นที่มีความสูงเกิน 10 เมตร จะต้องมีการทำบันไดที่มีความกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 80 เซนติเมตร ในช่วงหนึ่งจะต้องสูงไม่เกิน 3 เมตร ส่วนของลูกตั้งจะต้องสูงไม่เกิน 20 เซนติเมตร และลูกนอนเมื่อมีการหักส่วนที่เป็นชั้นบันไดเหลื่อมออกไปแล้วจะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 22 เซนติเมตร
นอกจากนั้นพื้นหน้าบันไดจะต้องมีความกว้าง และยาวที่ไม่น้อยไปกว่าความกว้างของบันได หากว่าบันไดมีความสูงเกิน 3 เมตร จำเป็นที่จะต้องมีชานพักบันไดเอาไว้ทุก ๆ 3 เมตร หรือน้อยกว่านั้น และชานพักบันไดก็จะต้องมีความกว้าง และความยาวไม่น้อยไปกว่าความกว้างของบันได ในส่วนของระยะดิ่งจากขั้นบันได หรือชานพัก ไปจนถึงส่วนที่ต่ำสุดของอาคารที่อยู่เหนือขึ้นไป ก็จะต้องมีความสูงไม่น้อยไปหว่า 1.9 เมตร ซึ่งในข้อกำหนดเหล่านี้ สำหรับบริษัทรับสร้างบ้านจะรู้ถึงข้อมูลเหล่านี้ดีอยู่แล้ว และเพื่อให้การก่อสร้างตรงตามข้อกำหนด การเลือกบริษัทรับสร้างบ้าน ถือว่าเป็นทางเลือกที่ดี และสิ่งที่สำคัญด้วยเช่นกัน
10. การทำห้องน้ำ และห้องส้วมที่แยกกัน : สำหรับบ้าน 3 ชั้นที่มีความสูงเกิน 10 เมตร ในการทำห้องน้ำ และห้องส้วมแยกกัน ก็จะต้องมีพื้นที่ในแต่ละห้องไม่ต่ำกว่า 0.9 ตารางเมตร หากว่าห้องส้วม หรือห้องอาบน้ำมีการใช้งานร่วมกัน ก็จะต้องมีพื้นที่ของบ้านไม่ต่ำกว่า 1.5 ตารางเมตร นอกจากนั้นก็จำเป็นที่จะต้องมีช่องระบายอากาศอยู่ไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 ของพื้นที่ห้องด้วย ที่สำคัญความสูงจากพื้นของห้องน้ำไปจนถึงฝ้าเพดานจะต้องไม่ต่ำกว่า 2 เมตรด้วย
11. การติดตั้งระบบเตือนอัคคีภัยและเครื่องดับเพลิง : สำหรับบ้าน 3 ชั้นที่มีความสูงเกิน 10 เมตร จะต้องมีการติดตั้งระบบเตือนอัคคีภัยและเครื่องดับเพลิง ที่แสดงในแบบขออนุญาตก่อสร้างบ้าน
12. ผนังบ้านที่มีประตูหน้าต่าง : สำหรับบ้าน 3 ชั้นที่มีความสูงเกิน 10 เมตร จะต้องมีการสร้างประตูหน้าต่างให้อยู่ห่างจากรั้วบ้านอย่างน้อย 3 เมตร ซึ่งในบางครั้งก็อาจจะต้องดูจากขนาดของที่ดินว่าระยะห่างควรที่เท่าไหร่
เรื่องอื่นๆที่ต้องรู้เกี่ยวกับกฎหมายก่อนการสร้างบ้าน
ทั้งหมดที่กล่าวมานี้ก็เป็นเรื่องเกี่ยวกับกฎหมายที่ต้องรู้สำหรับการสร้างบ้าน 3 ชั้น ที่มีความสูงเกิน 10 เมตร โดยสำหรับใครที่มีแผนว่าอยากที่จะได้บ้าน 3 ชั้นอยู่แล้ว ก็ควรที่จะรู้เรื่องเกี่ยวกับกฎหมายเอาไว้ด้วย นอกจากนั้นขั้นตอนในการขออนุญาตก่อสร้างบ้านและการตอกเสาเข็มยังเป็นเรื่องที่จำเป็นต้องรู้เป็นอย่างยิ่งก่อนการสร้างบ้าน เพื่อเป็นการทำให้สามารถรู้ได้ว่าผู้รับเหมามีการดำเนินการสร้างบ้านอย่างถูกต้องหรือไม่ ซึ่งเป็นการป้องกันให้เกิดปัญหาตามมาในภายหลัง ซึ่งรายละเอียดอ่านข้างล่างได้เลย
ขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้างบ้านก่อสร้างบ้านสูง 3 ชั้น
ขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้างบ้านยังเป็นอีกเรื่องที่สำคัญที่ต้องรู้ก่อนปลูกบ้านไม่ว่าจะกี่ชั้นก็ตาม ซึ่งการขออนุญาตก่อสร้างบ้านมีขั้นตอนอยู่ 4 ขั้นตอนตามนี้
- ยื่นคำขออนุญาตในการสร้างบ้านที่ว่าการอำเภอท้องถิ่นในพื้นที่นั้น
- เจ้าหน้าที่ว่าการอำเภอตรวจสอบแบบแผนการก่อสร้างโดยเฉพาะบริเวณที่มีการประกาศใช้กฎหมายควบคุมการก่อสร้างอาคารหรือกฎหมายว่าด้วยผังเมือง คุณสมบัติของอาคารทุกประเภทคือต้องได้รับอนุญาตก่อสร้างก่อนและต้องก่อสร้างตามแบบที่ได้รับอนุมัติเท่านั้น จึงจะสามารถสร้างบ้านได้ตามที่ต้องการ
- เราได้รับเอกสารขออนุญาตสร้างบ้านแล้ว แต่หากไม่ได้รับอนุญาต อาจจะต้องแก้ไขบางรายละเอียดและขออนุญาตใหม่อีกครั้ง
- หลังจากได้รับเอกสารขออนุญาตปลูกสร้างบ้านแล้ว ควรทำสำเนาเอกสารและเก็บไว้ที่ตนเอง นอกจากนี้ยังควรส่งสำเนาให้สถาปนิก วิศวกร ผู้รับเหมา หรือบริษัทเพื่อใช้ในการสร้างบ้านต่อไป
การตอกเสาเข็มเป็นอีกเรื่องที่ต้องรู้ก่อนสร้างบ้านสูง 3 ชั้น
การลงเสาเข็มเป็นอีกเรื่องที่ต้องรู้นอกจากกฎหมายก่อสร้างบ้าน ซึ่งการลงเสาเข็มของบ้านควรลงให้ยาวลึกลงไปจนถึงชั้นดินแข็งเพื่อช่วยพยุงให้บ้านเกิดความมั่นคงแข็งแรง โดยอัตราการทรุดตัวขึ้นอยู่กับแต่ละพื้นที่ หากโชคดีที่ดินแข็งอยู่ตื้น ก็ไม่จำเป็นต้องลงเสาเข็มลึกมาก หรือถ้ายิ่งโชคดีกว่านั้นก็อาจใช้แค่ฐานรากแบบไม่ต้องมีเสาเข็มเลยก็ได้
เมื่อซื้อบ้านจัดสรรแล้วต้องการต่อเติมเพิ่ม นอกจากกฎหมายที่ต้องพิจารณาแล้ว ควรพิจารณาในการลงเสาเข็มถึงชั้นดินแข็งเพื่อความปลอดภัย แต่ในทางปฎิบัติอาจไม่สามารถทำได้เนื่องจากข้อจำกัดในพื้นที่และค่าใช้จ่าย ดังนั้นการลงด้วยเสาเข็มสั้นก็เป็นทางเลือกที่คุ้มค่าและเหมาะสมกว่า โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯที่ชั้นดินแข็งไม่ลึกเกินไป เสาเข็มสปัน (SPUN MICRO PILE) เป็นทางเลือกที่ดีในการลงเสาเข็มในพื้นที่แคบ เนื่องจากมีขนาดเล็กและแข็งแรงกว่าเสาเข็มโดยทั่วไป สามารถต่อเสาเข็มเพื่อให้ลึกลงไปถึงชั้นดินแข็งได้ และมีลักษณะกลวงที่ช่วยลดแรงสั่นสะเทือน แต่มีค่าใช้จ่ายที่สูงกว่าเสาเข็มโดยทั่วไป
เพื่อให้บ้านมีความมั่นคงและแข็งแรง ต้องลงเสาเข็มให้ยาวลึกลงไปจนถึงชั้นดินแข็ง แต่การลงเสาเข็มลึกเท่าไรขึ้นอยู่กับแต่ละพื้นที่ การต่อเติมบ้านอาจต้องใช้เสาเข็มถึงชั้นดินแข็งและมีค่าใช้จ่ายสูง แต่สามารถใช้เสาเข็มสปันแทนได้ ซึ่งเสาเข็มสปันมีความยาวประมาณ 1.5 เมตรและตอบสนองความต้องการในพื้นที่แคบได้ดี แต่มีค่าใช้จ่ายสูง และเจ้าของบ้านอาจต้องเลือกเสาเข็มสั้นแทน
สำหรับใครที่กำลังคิดจะสร้างบ้านหรือใช้บริการบริษัทรับสร้างบ้านกฎหมายต่างๆเป็นสิ่งจำเป็นที่ต้องศึกษาเอาไว้ เพื่อไม่ให้โดยเอาเปรียบหรือเอาไว้เป็นข้อมูลเพื่อช่วยในการตัดสินใจที่ดีขึ้น ซึ่งนอกจากกฎหมายการสร้างบ้านแล้ว การขออนุญาตก่อสร้างและการตอกเสาเข็มยังเป็นสิ่งสำคัญเช่นกัน ซึ่งในบทความนี้สรุปเอาไว้เป็นข้อมูลเพื่อศึกษา อย่างไรก็ตามใครที่คิดจะสร้างบ้านหรือเลือกบริษัทรับสร้างบ้านควรศึกษาเพิ่มเติมให้ดีก่อนตัดสินใจนะครับ
โฟร์แมนเป็นงานประจำ เขียนบทความเกี่ยวกับช่างและงานก่อสร้างเป็นงานเสริม รักการก่อสร้างเป็นชีวิตจิตใจ สนใจติดต่องานก่อสร้างติดต่อในอีเมลได้เลยครับ ผู้เขียนเว็บไซต์ Constructacon