สร้างโรงงาน ทั้งทีต้องมีเทคนิคดี ๆ ก่อนจะเลือกซื้อที่ดิน มาดูกันว่ามีอะไรบ้าง!

บทความอัพเดทล่าสุดเมื่อ July 25, 2023

สร้างโรงงาน ทั้งทีต้องมีเทคนิคดี ๆ ก่อนจะเลือกซื้อที่ดิน มาดูกันว่ามีอะไรบ้าง!

สร้างโรงงาน ในช่วงที่ข้าวยากหมากแพงเช่นนี้การจะลงทุนทำอะไรซะอย่างจำเป็นต้องคิดให้รอบคอบ ไม่ว่าจะเป็นการก่อสร้างบ้านหรือการลงทุนสร้างโรงงาน เพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่ามากที่สุด นอกจากจะต้องพิจารณาปัจจัยทางด้านการผลิตหรือการตลาดแล้ว เรื่องของที่ดินสิ่งปลูกสร้างก็มีความสำคัญไม่แพ้กัน เพราะถือได้ว่าเป็นตัวสำคัญที่จะวัดได้ว่าธุรกิจของคุณจะรุ่งเรืองหรือไปต่อได้หรือไม่ ดังนั้นหากคุณกำลังมองหาที่ดินดีๆสักแปลงเพื่อที่จะสร้างโรงงาน (ที่อยู่นอกเหนือจากเขตนิคมอุตสาหกรรมหรือที่ดินจัดสรร) เราจึงมีข้อแนะนำดีๆมาให้คุณเพื่อใช้พิจารณาเลือกซื้อที่ดินให้ได้ทำเลดีๆดังนี้คะ

---

1.สร้างโรงงานต้องเลือกที่ตั้ง 

อันดับแรกคุณต้องพิจารณาผังเมืองของจังหวัดที่คุณกำลังมองหาที่ดินเพื่อสร้างโรงงานก่อนว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวสามารถที่จะสร้างโรงงานได้หรือไม่ เพราะแต่ละเมืองมักจะมีการแบ่งเขตพื้นที่ (Zoning Area) ไว้อย่างชัดเจนว่าเป็นโซนที่ดินสำหรับใช้ทำอะไร เช่น

• พื้นที่สีเขียว สำหรับใช้ทำเกษตรกรรม
• พื้นที่สีม่วง สำหรับใช้ทำอุตสาหกรรม
• พื้นที่สีเหลือง ใช้เป็นที่พักอาศัย

รวมทั้งต้องศึกษาถึงรายละเอียดให้เข้าใจด้วยว่ามีรายละเอียดปลีกย่อยอะไรอีกบ้าง เช่น โซนที่กำหนดให้ทำเกษตรกรรมจะต้องไม่มีโรงงานที่ก่อมลพิษตั้งอยู่ เป็นต้น นอกจากนั้นจะต้องพิจารณาด้วยว่าที่ดินแปลงนี้ไม่อยู่ใกล้วัด ศาสนสถาน หรือโรงเรียนเพราะถ้าใกล้มากอาจจะส่งผลต่อการขออนุญาตสร้างโรงงานได้ อีกประเด็นที่ลืมไม่ได้เช่นกันคือ การเลือกซื้อที่ดินบริเวณที่สามารถขยายโรงงานได้ง่ายในอนาคต เพราะหากเมื่อซื้อที่ดินที่อยู่ใกล้ชุมชนเมื่อกิจการเจริญเติบโตมีการขยายตัวจะทำได้ค่อนข้างยากเพราะจะติดชุมชนไม่สามารถขยายไปทางไหนได้เป็นต้น

---

2.สร้างโรงงานต้องเลือกขนาด รูปร่าง ของที่ดิน 

หลังจากได้ทำเลแล้ว ลำดับต่อไปคือตัวที่ดินโดยเฉพาะด้านกายภาพของที่ดิน เช่น ขนาดความกว้าง ความลึก รูปร่าง และระดับของที่ดิน เรื่องเหล่านี้เป็นสิ่งที่สำคัญมาก เช่น ถ้าที่ดินมีลักษณะคล้ายเส้นก๋วยเตี๋ยว (หน้าแคบ แต่ลึก) ก็จะเกิดปัญหาในข้องกฎหมายที่ว่าด้วยระยะร่นด้านข้าง ทำให้ตัวโรงงานก็จะต้องก่อสร้างแคบลง เช่น ต้องการสร้างโรงงานที่มีขนาดพื้นที่ 2,000 ตารางเมตร แต่ในข้อกฎหมายได้กำหนดไว้ว่า ถ้าโรงงานที่มีขนาดพื้นที่มากกว่า 1,000 ตารางเมตรขึ้นไป จะต้องมีการว่างห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 10 เมตร โดยรอบทุกด้าน ดังนั้นการที่จะเลือกซื้อที่ดินพยายามเลือกที่ดินที่มีลักษณะรูปร่างใกล้เคียงกับสี่เหลี่ยมจัตุรัส จึงจะสามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินได้อย่างคุ้มค่า ส่วนที่ดินที่ไม่ควรเลือกเป็นอย่างมาก คือที่ดินรูปสี่เหลี่ยมคางหมู หรือที่ดินรูปชายธง เพราะเราไม่สามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินเหล่านี้ได้เลย ทางที่ดีก่อนตัดสินใจซื้อก็ลองวาง lay out ของโรงงานดูก่อนว่าสัดส่วนได้พอดีหรือไม่ และควรเลือกที่มีระดับความสูงกว่าระดับถนนในละแวกนั้นเพื่อป้องกันปัญหาน้ำท่วมในหน้าฝนอีกด้วย

---

3.สร้างโรงงานต้องเลือกทางเข้า-ออก 

เรื่องทางเข้าออกก็เป็นอีกส่วนหนึ่งที่ต้องพิจารณาอย่างเป็นพิเศษ ต้องมีทางเข้าออกที่สะดวก และมีขนาดกว้างมากพอที่จะให้รถขนวัตถุดิบรวมทั้งสินค้าเข้าออกได้ นอกจากนั้นจะต้องตรวจสอบด้วยว่าทางเข้าออกเป็นที่สาธารณะจริงหรือไม่เพื่อที่จะได้ไม่หลงซื้อที่ตาบอด

---

4.สร้างโรงงานต้องเลือกระบบสาธารณูปโภค 

ในการเลือกซื้อที่ดินสำหรับสร้างโรงงานจำเป็นที่จะต้องเลือกซื้อที่ดินที่มีระบบสาธารณูปโภคครบครัน ทั้งไฟฟ้า น้ำประปา และโทรศัพท์ โดยการไปตรวจสอบกับทางการไฟฟ้า การประปาก่อนว่าในเขตพื้นที่นั้นๆ มีระบบต่างรองรับเพียงพอหรือไม่เพราะอาจจะมีผลกระทบต่อแผนการผลิตและปัญหายุ่งยากในภายหลัง

---

5.สร้างโรงงานต้องเลือกสภาพแวดล้อม 

ถึงแม้ว่าธุรกิจของคุณจะเจริญก้าวหน้า แต่อย่าลืมหันกลับมาใส่ใจสิ่งแวดล้อม ด้วยการดูว่า โรงงานของคุณจะส่งผลกระทบต่อเนื่องกับสิ่งแวดล้อมหรือไม่ เช่น ถ้าอยู่ใกล้แหล่งชุมชนเช่นโรงเรียน บ้านพักอาศัย แล้วโรงงานของคุณมีเสียงดัง หรือมีมลพิษ กลิ่นเหม็น ฝุ่น ควัน แพร่กระจายออกไป จนชาวบ้านอาจจะพร้อมใจกันไปร้องเรียนต่อชุมชน ก็จะส่งผลให้การผลิตต้องหยุดชะงักหรือถึงขั้นปิดโรงงานได้

---

6.สร้างโรงงานต่องดูเรื่องอื่นๆ ด้วย 

ก็จะเป็นปัจจัยข้างเคียง เช่น เรื่องของฮวงจุ้ย ว่ามีความเหมาะสมที่จะตั้งโรงงานหรือไม่ เพราะถ้าเราเลือกสร้างโรงงานที่ไม่ตรงกับหลักฮวงจุ้ยจะทำให้ส่งผลกระทบต่อกิจการได้ แต่ในความเป็นจริงแล้วศาสตร์ของฮวงจุ้ยก็คือเน้นการดูเรื่องความปลอดภัยใช้งานได้จริงเป็นสิ่งสำคัญ เช่น ไม่ควรสร้างโรงงานตรงทางสามแพร่งเพราะมีความเสี่ยงที่จะเกิดอุบัติเหตุรถชนได้ง่าย เป็นต้น

---

ซึ่งความเป็นจริงในการสร้างโรงงานนั้นไม่ใช่เรื่องง่ายๆที่จะสามารถตัดสินใจสร้างได้ทันทีทันใด ต้องอาศัยองค์ประกอบอีกหลายอย่าง จากหัวข้อที่เราแนะนำให้นี้เป็นเพียงแค่ส่วนย่อย ในส่วนใหญ่ทั้งหมด ยังมีเรื่องของการว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างที่ก็สำคัญไม่แพ้กัน โดยเฉพาะโรงงานใหญ่ๆระดับนี้แล้วด้วย เพราะฉะนั้นถ้าคุณจึงควรศึกษาให้ละเอียดรอบด้านก่อนที่จะตัดสินใจค่ะ